Согласно экспертным подсчетам, в октябре 2010 года на загородном рынке Подмосковья насчитывалось более 165 высокобюджетных коттеджных поселков, в которых велись продажи. Скорее всего, данная статистика учитывает и проекты, которые аналитики привычно относят к элитному сегменту, и проекты так называемого бизнес-класса. Именно с последним у аналитиков, как правило, возникают самые большие сложности. Ведь бизнес-класс - это, по идее, всё, что точно не «элитка» и точно не «эконом», то есть, Бог весть сколько всего.
ОСОБОЕ ЗНАЧЕНИЕ ИМЕЕТ НЕ ТОЛЬКО УДАЛЕННОСТЬ ПОСЕЛКА, СКОЛЬКО ЗАГРУЖЕННОСТЬ И ПРОПУСКНАЯ СПОСОБНОСТЬ ТРАССЫ
К примеру, 3 года назад самые непримиримые эксперты настаивали, что бизнес-класс должен располагаться в пределах 35 км от МКАД - большее удаление от Москвы автоматически давало проекту статус в лучшем случае «эконом+». Утверждение это многими оспаривалось еще до кризиса, оспаривалось в кризис, продолжает оспариваться и сейчас. «EastЛандия», расположенная в 99 км от города по Новорижскому шоссе, «Солнечный берег» (по той же трассе, но на 45 км ближе к столице), жилой комплекс «Дубна Ривер Клаб», до которого добрая сотня километров по Дмитровке, - лишь начало списка дальних поселков, претендующих на звание бизнес-классных. Конечно, подавляющее большинство проектов этого уровня действительно состоят в более тесном соседстве с Москвой, однако не стоит забывать: современные покупатели живут не километрами, а минутами. Поэтому особое значение имеет не столько удаленность поселка, сколько загруженность и пропускная способность трассы: в зависимости от этого параметра в одном случае лишние 30-40 км становятся легким временным довеском, в другом - тяжкой нагрузкой к основному пути.
СЕГОДНЯ САМЫМИ ВОСТРЕБОВАННЫМИ ЯВЛЯЮТСЯ ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА ПЛОЩАДЬЮ ОТ 150 ДО 220 КВ.М, А УЧАСТКИ ПЛОЩАДЬЮ НЕ МЕНЕЕ 10 СОТОК
За 3 года кардинально поменялось и отношение к такому параметру, как площадь дома и площадь участка. В 2007 году среднестатистическими считались показатели от 250 кв.м и от 15 соток соответственно. Как показывает практика продаж последних двух лет, покупатели бизнес-уровня - которые в кризис не отказались от былых запросов, но научились как никогда скрупулезно подсчитывать расходы - с легкостью и даже благодарностью соглашались на 150-170 кв.м и 8-10 соток. Правда, с середины 2010 года все постепенно начало возвращаться на круги своя - то есть, на докризисный уровень. Сегодня самыми востребованными являются загородные дома площадью от 150 до 220 кв.м, а участки площадью менее 10 соток мало кто вообще соглашается рассматривать в качестве подходящего варианта.
Цена... Самый точный и самый расплывчатый показатель, который в 2007 году находился на среднестатистическом уровне $750.000 за домовладение. Сегодня $800.000 вполне достаточно, чтобы приобрести 270-метровый таунхаус с участочком на Ильинском шоссе - одном из самых дорогих направлений Подмосковья, проигрывающем разве что Рублевке. А на Осташковском и Дмитровском шоссе и $650.000 хватит для покупки 300-метрового дома с участком в 8 соток и всего в 10-15 км от МКАД. За кризисные годы цены на загородную недвижимость заметно просели, и хотя в последние месяцы на ряде проектов наблюдается ценовой рост, до возврата на прежний ценовой уровень еще очень далеко.
ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ БИЗНЕС-КЛАСС АКТИВНО ПРИМЕРЯЕТ НА СЕБЯ ТРЕНД, РАНЕЕ ХАРАКТЕРНЫЙ ТОЛЬКО ДЛЯ ЭЛИТНОГО СЕГМЕНТА — СОЗДАВАТЬ ПОСЕЛКИ, ПРЕДЛАГАЮЩИЕ НЕ ТОЛЬКО НЕДВИЖИМОСТЬ, НО И СТИЛЬ ЖИЗНИ
|
опытки разработать классификацию, позволяющую четко разбить имеющиеся коттеджные поселки по категориям, предпринимались не единожды, но системы, устраивающей большинство игроков рынка, разработать так и не удалось. Вдобавок кризис, последние 2 года диктующий правила игры в сфере Real Estate, сместил девелоперские акценты и поменял потребительские ориентиры. Изменения становятся особенно наглядными при сравнении традиционных характеристик поселка бизнес-класса образца 2007 года и клиентских предпочтений образца года нынешнего.
Правда, это все в теории. На практике же на географический сегмент «в пределах 15 км от МКАД» приходится около 30% высокобюджетного спроса, подавляющее большинство потенциальных покупателей готов рассматривать зону от 15 до 30 км от кольцевой и еще какая-то часть согласна мириться с 50-километровой удаленностью от МКАД. Поселки, претендующие на звание бизнес-классных и расположенные дальше этой отсечки, должны быть исключительно привлекательными по набору своих характеристик - природному ландшафту, наличию «большой» или «малой» воды, архитектурно-планировочному решению и т.д. 
Однако есть у поселков бизнес-класса черты, потребительские требования к которым никакой кризис изменить не смог. Природный ландшафт с «лица необщим выраженьем», наличие поблизости водоема или, по крайней мере, серьезного лесного массива, обязательный контроль на въезде-выезде и охрана по периметру, высокий уровень стройматериалов и самого качества строительства, неразмытая социальная среда - характеристики, без которых ни один проект серьезного уровня просто не может состояться. К тому же, последнее время бизнес-класс активно примеряет на себя тренд, ранее характерный только для элитного сегмента - создавать поселки, предлагающие не только недвижимость, но и стиль жизни. Яхтсмены и сноубордисты, любители кино со стажем и начинающие конезаводчики, поклонники воздухоплавания и создатели макетов кораблей в натуральную величину - в таких концептуальных поселках свое «место под солнцем» находит практически каждый.